Παράθυρο για να διορθωθούν λάθη και παραλείψεις στο Ε9 δεκατριών ετών, χωρίς να προκύψουν αναδρομικοί φόροι, τόκοι και πρόστιμα από τις συγκεκριμένες δηλώσεις, ανοίγει το φορολογικό νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή. Η ρύθμιση συνδέεται με την έναρξη λειτουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, του ΜΙΔΑ, και δίνει στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να βάλουν σε τάξη την εικόνα της περιουσίας τους για τα έτη 2014 έως και 2026.
Το χρονικό περιθώριο θα φτάνει έως το τέλος του τέταρτου μήνα από την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του μητρώου. Προβλέπεται, μάλιστα, δυνατότητα παράτασης με απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, ύστερα από εισήγηση του διοικητή της ΑΑΔΕ. Έτσι, η διάταξη αφήνει περιθώριο να δοθεί πρόσθετος χρόνος για τις διορθώσεις, εφόσον χρειαστεί κατά την εφαρμογή της.
Η απαλλαγή αφορά τις επιβαρύνσεις που προκύπτουν από την υποβολή της δήλωσης με τα σωστά στοιχεία. Δεν σημαίνει διαγραφή ήδη βεβαιωμένων οφειλών ούτε γενικό κλείσιμο των υποθέσεων χωρίς δυνατότητα μελλοντικού ελέγχου. Αντίστοιχα, όταν μια διόρθωση οδηγεί σε μικρότερο φόρο, η επιστροφή του δεν γίνεται αυτομάτως λόγω της νέας ρύθμισης, αλλά εξετάζεται με τους γενικούς κανόνες.
Ποιους αφορά το παράθυρο
Η πρόβλεψη περιλαμβάνεται στο άρθρο 51 του κατατεθέντος νομοσχεδίου και αφορά όσους υποχρεούνται να υποβάλλουν δήλωση στοιχείων ακινήτων. Καλύπτει την υποβολή των ορθών στοιχείων για την απεικόνιση της περιουσίας στο ΜΙΔΑ, είτε χρειάζεται να διορθωθεί προηγούμενη καταχώριση είτε να συμπληρωθεί μια παράλειψη.
Στην πράξη, ενδιαφέρει ιδιοκτήτες που διαπιστώνουν ότι η εικόνα του Ε9 δεν συμφωνεί με τα έγγραφά τους. Μπορεί να αφορά ένα διαμέρισμα με διαφορετική επιφάνεια, ένα δικαίωμα που εμφανίζεται ως πλήρης κυριότητα ενώ είναι ψιλή κυριότητα, ένα λανθασμένο ποσοστό σε κληρονομιαίο ακίνητο ή έναν βοηθητικό χώρο που έχει καταχωριστεί διαφορετικά.
Οι αλλαγές πρέπει να αντιστοιχούν στην πραγματική κατάσταση κάθε έτους. Ένα ακίνητο που αποκτήθηκε το 2020 δεν μπορεί να εμφανιστεί ως ιδιοκτησία του ίδιου προσώπου από το 2014. Αντίστοιχα, μια μεταβολή από ψιλή σε πλήρη κυριότητα πρέπει να αποτυπωθεί στον χρόνο που συνέβη.
Γι’ αυτό ο έλεγχος δεν περιορίζεται στη σημερινή εικόνα της περιουσίας. Χρειάζεται να εντοπιστεί πότε ξεκίνησε το λάθος και ποιες δηλώσεις επηρεάζει.
Τι πρέπει να ελεγχθεί στο Ε9
Το πρώτο βήμα είναι η σύγκριση της δήλωσης με τα συμβόλαια και τα υπόλοιπα δικαιολογητικά κάθε ακινήτου. Τα βασικά σημεία είναι:
Η επιφάνεια των κύριων και των βοηθητικών χώρων.
Το είδος του δικαιώματος, δηλαδή πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα ή επικαρπία.
Το ποσοστό συνιδιοκτησίας.
Ο όροφος, το έτος κατασκευής και η κατηγορία του ακινήτου.
Η θέση και τα στοιχεία ταυτοποίησης του ακινήτου.
Ο χρόνος απόκτησης, μεταβίβασης ή άλλης μεταβολής του δικαιώματος.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται οι κληρονομιές και τα ακίνητα με περισσότερους συνιδιοκτήτες. Το ποσοστό που δηλώνει κάθε πρόσωπο πρέπει να προκύπτει από τα νόμιμα έγγραφα. Το ίδιο ισχύει για τις περιπτώσεις στις οποίες άλλος έχει την ψιλή κυριότητα και άλλος την επικαρπία.
Ο έλεγχος πρέπει να περιλαμβάνει και αποθήκες, θέσεις στάθμευσης ή άλλους χώρους που συνοδεύουν μια κατοικία. Η σωστή καταχώρισή τους εξαρτάται από το πώς περιγράφονται στους τίτλους και από το δικαίωμα που έχει ο ιδιοκτήτης.
Ένας φάκελος για κάθε ακίνητο
Η προετοιμασία μπορεί να ξεκινήσει με τη συγκέντρωση των εγγράφων που εξηγούν τι ακριβώς ανήκει σε κάθε ιδιοκτήτη. Συμβόλαια αγοράς, γονικές παροχές, δωρεές, αποδοχές κληρονομιάς, κτηματολογικά στοιχεία και διαθέσιμα τεχνικά έγγραφα αποτελούν τη βάση για τη σύγκριση.
Χρήσιμη είναι η καταγραφή των διαφορών ανά ακίνητο και ανά έτος. Με αυτόν τον τρόπο ξεχωρίζει ένα απλό λάθος καταχώρισης από μια υπόθεση που χρειάζεται προηγουμένως έλεγχο τίτλων ή μέτρηση από μηχανικό.
Αν, για παράδειγμα, το συμβόλαιο αναφέρει διαφορετικό ποσοστό κυριότητας από εκείνο του Ε9, υπάρχει συγκεκριμένο στοιχείο προς έλεγχο. Αν όμως διαφέρουν μεταξύ τους το συμβόλαιο, το Κτηματολόγιο και η πραγματική επιφάνεια, χρειάζεται να εξακριβωθεί ποια είναι η σωστή εικόνα και με ποια έγγραφα αποδεικνύεται.
Η αλλαγή στο Ε9 δεν διορθώνει από μόνη της το Κτηματολόγιο ή ένα συμβόλαιο. Ούτε λύνει διαφορές για την κυριότητα και τα όρια ενός ακινήτου. Όπου υπάρχει τέτοιο ζήτημα, απαιτείται και η αντίστοιχη διαδικασία.
Τι ισχύει για τα διαφορετικά τετραγωνικά
Οι αποκλίσεις στην επιφάνεια χρειάζονται ξεχωριστή προσοχή. Άλλο είναι ένα λάθος στην πληκτρολόγηση του Ε9 και άλλο μια διαφορά που εμφανίζεται στα ίδια τα έγγραφα του ακινήτου.
Υπάρχει ήδη ειδική πρόβλεψη για κτίσματα που είναι στην πραγματικότητα μικρότερα από όσο αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στο συμβόλαιο ή στην οικοδομική άδεια. Εφόσον η μικρότερη επιφάνεια αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, προβλέπεται να λαμβάνεται υπόψη στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και στον ΕΝΦΙΑ του 2027 και των επόμενων ετών.
Η διάταξη αυτή είναι διαφορετική από το παράθυρο διορθώσεων του άρθρου 51. Δεν σημαίνει ότι κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να μειώσει τα δηλωμένα τετραγωνικά χωρίς τεκμηρίωση ούτε ότι προκύπτει αυτόματη επιστροφή ΕΝΦΙΑ για προηγούμενα χρόνια.
Αντίστοιχα, η φορολογική διόρθωση δεν υποκαθιστά την τακτοποίηση μιας πολεοδομικής παράβασης. Τα σωστά στοιχεία στο Ε9 πρέπει να στηρίζονται στα δικαιολογητικά που απαιτούνται για κάθε περίπτωση.
Τι αλλάζει με το ΜΙΔΑ
Το ΜΙΔΑ προορίζεται να συγκεντρώσει την εικόνα της ιδιοκτησίας και της χρήσης των ακινήτων, αξιοποιώντας στοιχεία από την ΑΑΔΕ και άλλες πηγές, όπως το Κτηματολόγιο και ο ΔΕΔΔΗΕ. Στόχος είναι να μπορεί να προσδιορίζεται ποιο είναι το ακίνητο, σε ποιον ανήκει, με ποιο δικαίωμα και πώς χρησιμοποιείται.
Για τους ιδιοκτήτες αυτό σημαίνει ότι ο έλεγχος δεν εξαντλείται στα τετραγωνικά. Χρειάζεται προσοχή και στο αν ένα ακίνητο εμφανίζεται ως ιδιοκατοικούμενο, μισθωμένο, δωρεάν παραχωρημένο ή κενό, ανάλογα με την πραγματική κατάστασή του και τις δηλώσεις που έχουν υποβληθεί.
Το Ε9 περιγράφει την περιουσία και τα δικαιώματα πάνω σε αυτήν. Οι μισθώσεις και η χρήση αποτυπώνονται στις αντίστοιχες δηλώσεις. Η διόρθωση του ενός δεν συνεπάγεται αυτόματα διόρθωση όλων των υπολοίπων.
Ένας ιδιοκτήτης μπορεί, επομένως, να έχει σωστή επιφάνεια και ποσοστό στο Ε9, αλλά να χρειάζεται έλεγχο στα στοιχεία μιας μίσθωσης. Ή να έχει δηλώσει σωστά το εισόδημα από ενοίκια, ενώ το ίδιο το ακίνητο εμφανίζεται με λάθος δικαίωμα στην περιουσιακή του κατάσταση.
Η σύνδεση με τον ΕΝΦΙΑ
Η σωστή αποτύπωση αποκτά πρόσθετη σημασία και για τις απαλλαγές που συνδέονται με την κύρια κατοικία. Το νομοσχέδιο προβλέπει απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ του 2027 για κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 2.000 κατοίκους και έως 2.200 κατοίκους στη Δυτική Μακεδονία, με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις και προϋποθέσεις.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται το όριο των 400.000 ευρώ για τη φορολογητέα αξία ολόκληρης της κατοικίας, υπολογισμένης στο 100% της πλήρους κυριότητας. Από τη γεωγραφική εφαρμογή εξαιρείται η Αττική, εκτός από τα νησιά της.
Για τη συγκεκριμένη απαλλαγή, η κύρια κατοικία θα προσδιορίζεται μέσω του ΜΙΔΑ. Μέχρι να λειτουργήσει παραγωγικά το μητρώο, θα λαμβάνεται υπόψη η δήλωση φορολογίας εισοδήματος του προηγούμενου φορολογικού έτους για το οποίο έχει λήξει η προθεσμία υποβολής.
Το άρθρο 51 δεν καθορίζει ειδική ηλεκτρονική διαδικασία για τις διορθώσεις ούτε προβλέπει ότι μια αλλαγή θα περνά αυτομάτως σε όλα τα προηγούμενα έτη. Το πρακτικό βάρος πέφτει στην καταγραφή των εκκρεμοτήτων και στη συγκέντρωση των σωστών δικαιολογητικών. Η έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του ΜΙΔΑ θα ενεργοποιήσει την προθεσμία, ενώ τυχόν πρόσθετος χρόνος θα πρέπει να δοθεί με την υπουργική απόφαση που προβλέπει η ρύθμιση.
