Νέα δεδομένα για τις τουριστικές επενδύσεις δημιουργεί το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον τουρισμό, θέτοντας αυστηρότερους κανόνες κυρίως στα νησιά και στους προορισμούς που εμφανίζουν ήδη σημάδια κορεσμού. Σε αρκετές περιοχές θα απαιτούνται πλέον μεγαλύτερες εκτάσεις για την ανέγερση νέων μονάδων και σε μεγάλο μέρος της νησιωτικής χώρας θα ισχύει πλαφόν στον αριθμό των κλινών, ενώ για μεγάλα projects θα εξετάζεται αν οι υποδομές και οι φυσικοί πόροι του προορισμού μπορούν να αντέξουν την πρόσθετη επιβάρυνση. Παράλληλα, ανοίγει ο δρόμος για την επιβολή τοπικών περιορισμών και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Η βασική φιλοσοφία του σχεδίου που είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση παραμένει, ωστόσο το τελικό κείμενο περιλαμβάνει αλλαγές με άμεσο αντίκτυπο στην αγορά. Σε ορισμένα νησιά αλλάζουν οι όροι που καθορίζουν τη δυναμικότητα ενός νέου ξενοδοχείου, διευρύνονται οι περιοχές στις οποίες θα εξετάζεται η φέρουσα ικανότητα και ενισχύονται οι περιβαλλοντικές προϋποθέσεις που θα πρέπει να πληρούν τα νέα projects.
Την ίδια στιγμή, προβλέπεται ένα εκτεταμένο μεταβατικό καθεστώς για επενδύσεις που έχουν ήδη προχωρήσει σημαντικά στην αδειοδοτική διαδικασία. Σε γενικές γραμμές, ένα project που έχει ήδη εξασφαλίσει συγκεκριμένες εγκρίσεις ή έχει φτάσει σε ορισμένο στάδιο αδειοδότησης μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να συνεχίσει με το προηγούμενο καθεστώς, ενώ όσα ξεκινούν τώρα θα πρέπει να προσαρμοστούν στους νέους κανόνες.
Οι πέντε κατηγορίες
Το νέο χωροταξικό χωρίζει ουσιαστικά τη χώρα σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα με το πόσο αναπτυγμένη τουριστικά και επιβαρυμένη είναι κάθε περιοχή. Στην πρώτη και αυστηρότερη βρίσκονται οι προορισμοί που δέχονται ήδη τις μεγαλύτερες πιέσεις, ενώ στις επόμενες κατηγορίες εντάσσονται σταδιακά περιοχές με μεγαλύτερα περιθώρια ανάπτυξης.
Συνολικά, οι 1.031 δημοτικές ενότητες κατατάσσονται σε πέντε κατηγορίες: 18 στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), 84 στις Αναπτυγμένες (Β), 140 στις Αναπτυσσόμενες (Γ), 265 στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ) και 524 στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης (Ε).
Η κατηγορία στην οποία βρίσκεται κάθε περιοχή καθορίζει σε μεγάλο βαθμό τι μπορεί να χτιστεί και με ποιους όρους. Επί της ουσίας, αυτή η κατάταξη αποτελεί το πρώτο «φίλτρο» για κάθε νέα επένδυση, καθώς καθορίζει από την ελάχιστη έκταση του γηπέδου (οικοπέδου) μέχρι την κατηγορία του ξενοδοχείου που μπορεί να αναπτυχθεί.
Τα 16, τα 12 και τα 8 στρέμματα
Οι μεγαλύτεροι περιορισμοί επιβάλλονται στις 18 περιοχές της κατηγορίας Α, δηλαδή στους προορισμούς όπου η τουριστική πίεση είναι ήδη ιδιαίτερα υψηλή. Σε αυτούς περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η Μύκονος, η Θήρα και η Οία, η Τήνος, η Ερμούπολη, η Σκιάθος, η Κως, η Κέρκυρα και επιμέρους περιοχές της Ζακύνθου, της Ρόδου και της Κρήτης.
Μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, ένα νέο ξενοδοχείο εκτός σχεδίου στη συγκεκριμένη κατηγορία χρειάζεται ένα γήπεδο τουλάχιστον 16 στρεμμάτων. Στην κατηγορία Β το όριο πέφτει στα 12 στρέμματα, ενώ στις κατηγορίες Γ και Δ στα 8 στρέμματα. Στην κατηγορία Ε το τελικό κείμενο δεν θέτει αντίστοιχο όριο.
Πέρα από την έκταση του προς αξιοποίηση γηπέδου, υπάρχει και ένα δεύτερο φίλτρο. Στις κατηγορίες Α, Β και Γ τα νέα καταλύματα πρέπει να είναι τουλάχιστον τριών αστέρων ή κλειδιών, ενώ στην κατηγορία Δ επιτρέπονται και μονάδες δύο αστέρων, υπό τις προϋποθέσεις που θέτει το πλαίσιο.
Με αυτούς τους όρους, στους ήδη αναπτυγμένους προορισμούς, η νέα προσφορά γίνεται δυσκολότερη και κατευθύνεται προς υψηλότερες κατηγορίες, ενώ σε περιοχές μικρότερης τουριστικής έντασης διατηρείται μεγαλύτερη ευχέρεια για νέες επενδύσεις.
Το «διπλό φίλτρο» στα νησιά
Σε ό,τι αφορά τη νησιωτική Ελλάδα, εκτός από την κατάταξη κάθε δημοτικής ενότητας στις πέντε κατηγορίες, εφαρμόζεται παράλληλα και δεύτερη κατηγοριοποίηση με βάση το μέγεθος του νησιού.
Στην Ομάδα Ι εντάσσονται τα 16 μεγάλα νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, όπως η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Κως, η Ζάκυνθος, η Κεφαλονιά, η Νάξος, η Λέσβος και η Χίος. Η Ομάδα ΙΙ περιλαμβάνει τα νησιά από 20 έως 250 τ.χλμ., μεταξύ των οποίων η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος, η Τήνος, η Σύρος, η Μήλος, η Σίφνος, η Ιος, η Σκιάθος και η Υδρα, ενώ στην Ομάδα ΙΙΙ εντάσσονται τα μικρότερα νησιά.
Για τα νησιά που περιλαμβάνονται στις Ομάδες ΙΙ και ΙΙΙ επιτρέπεται η ανάπτυξη νέων ξενοδοχείων μόνο τριών, τεσσάρων ή πέντε αστέρων και έως 100 κλίνες.
Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι σε περίπτωση που οι δύο κατηγοριοποιήσεις συγκρούονται, υπερισχύει η αυστηρότερη ρύθμιση. Αυτό σημαίνει ότι το γεγονός πως μια περιοχή ανήκει στην κατηγορία Α δεν αρκεί από μόνο του για να γνωρίζει ένας επενδυτής πόσες κλίνες μπορεί να κατασκευάσει.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Μυκόνου, της Σαντορίνης, της Τήνου, της Σύρου και της Σκιάθου. Επειδή ανήκουν ταυτόχρονα στην κατηγορία Α και στην Ομάδα ΙΙ των νησιών, το πλαφόν παραμένει στις 100 κλίνες, ανεξάρτητα από το μέγεθος του γηπέδου.
Αντίθετα, σε περιοχές της Ρόδου, της Κω, της Κέρκυρας και της Ζακύνθου, που είναι κατηγορίας Α αλλά βρίσκονται σε νησιά της Ομάδας Ι, ενεργοποιείται η νέα κλιμάκωση του τελικού χωροταξικού. Δηλαδή επιτρέπονται 100 κλίνες για τα πρώτα 16 στρέμματα και έξι επιπλέον κλίνες για κάθε πρόσθετο στρέμμα, μέχρι τις 350 κλίνες. Για να φτάσει, δηλαδή, μια επένδυση τις 350 κλίνες απαιτείται γήπεδο περίπου 58 στρεμμάτων.
Σημειωτέον ότι στα Μάλια, στη Χερσόνησο, στη Νέα Κυδωνία και στην Παραλία Πιερίας, παρότι πρόκειται για περιοχές κατηγορίας Α, δεν εφαρμόζεται το αντίστοιχο πλαφόν κλινών που απορρέει από τη νησιωτική κατηγοριοποίηση, καθώς η Κρήτη εξαιρείται από τη νησιωτική κατηγοριοποίηση και η Πιερία βρίσκεται στην ηπειρωτική χώρα.
Ο νέος «κόφτης»
Καταλυτικό ρόλο για την υλοποίηση των επενδύσεων διαδραματίζει η φέρουσα ικανότητα, δηλαδή το κατά πόσο ένας προορισμός μπορεί να δεχθεί επιπλέον τουριστική δραστηριότητα χωρίς να επιβαρυνθούν υπέρμετρα οι υποδομές, οι φυσικοί του πόροι και το περιβάλλον.
Στο πλαίσιο αυτό, η Εκθεση Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας (ΕκΕΦΙ) μετατρέπεται σε ουσιαστικό εργαλείο αδειοδότησης. Το τελικό χωροταξικό απαιτεί τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας στο πλαίσιο του πολεοδομικού σχεδιασμού για τις δημοτικές ενότητες των κατηγοριών Α και Β και για τα νησιά των Ομάδων Ι και ΙΙ.
ΕκΕΦΙ απαιτείται και για τη μεμονωμένη αδειοδότηση νέων μονάδων, με διαφορετικά όρια ανάλογα με την κατηγορία της περιοχής, τον πληθυσμό και τη δυναμικότητα του καταλύματος. Το κρίσιμο, πάντως, είναι ότι εάν από τον έλεγχο προκύψει πως η νέα επένδυση οδηγεί σε υπέρβαση των Βασικών Δεικτών Βιωσιμότητας, δεν μπορεί να αδειοδοτηθεί. Ετσι, ακόμη και ένα project που πληροί το όριο αρτιότητας και το επιτρεπόμενο πλαφόν κλινών δεν αποκτά αυτομάτως «πράσινο φως». Στην εξίσωση μπαίνουν πλέον οι πραγματικές αντοχές του προορισμού και οι πιέσεις που προκαλεί η πρόσθετη τουριστική ανάπτυξη.
Ποιοι «γλιτώνουν»
Στην άλλη πλευρά της εξίσωσης βρίσκεται το νέο μεταβατικό καθεστώς, το οποίο περιορίζει σημαντικά τον άμεσο αντίκτυπο του χωροταξικού σε ώριμα επενδυτικά σχέδια.
Επενδύσεις που ήδη βρίσκονταν σε κρίσιμα στάδια της αδειοδοτικής διαδικασίας κατά τη δημοσίευση του πλαισίου μπορούν, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να συνεχίσουν με βάση το προγενέστερο καθεστώς. Στην «ομπρέλα» αυτή εντάσσονται διαδικασίες για τις οποίες είχε ήδη εκδοθεί ή υποβληθεί πλήρης φάκελος για περιβαλλοντική αδειοδότηση, πρότυπες περιβαλλοντικές δεσμεύσεις, προέγκριση ή έκδοση οικοδομικής άδειας και προέγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, καθώς και επενδύσεις ενταγμένες στην αναπτυξιακή νομοθεσία, στο Ταμείο Ανάκαμψης ή στο ΕΣΠΑ.
Προστατεύονται επίσης οι εγκεκριμένες στρατηγικές επενδύσεις, ενώ το νέο καθεστώς δεν εφαρμόζεται εντός ήδη εγκεκριμένων οργανωμένων υποδοχέων, σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων. Ακόμη και υφιστάμενα ξενοδοχεία σε γήπεδα που δεν καλύπτουν τα νέα όρια αρτιότητας μπορούν να επεκταθούν με το προηγούμενο καθεστώς, εφόσον διαθέτουν υπόλοιπο συντελεστή δόμησης.
Από τις μαρίνες έως τα γκολφ
Νέοι κανόνες τίθενται και στις ειδικές τουριστικές υποδομές. Στην κατεύθυνση αυτή, για νέα χιονοδρομικά κέντρα και επεκτάσεις υφιστάμενων απαιτείται προηγούμενη μελέτη βιωσιμότητας, ενώ σε περίπτωση τεχνητής χιόνωσης πρέπει να εξετάζονται οι περιβαλλοντικές επιπτώσεις και να χρησιμοποιούνται συστήματα περιορισμένης κατανάλωσης νερού και ενέργειας.
Σε ό,τι αφορά τα γήπεδα γκολφ αποθαρρύνονται οι νέες αναπτύξεις σε περιοχές με ανεπάρκεια υδατικών πόρων, με ιδιαίτερη έμφαση στα νησιά κάτω των 1.400 τ.χλμ., ενώ τίθενται κατευθύνσεις για εξοικονόμηση νερού και ενέργειας.
Στον θαλάσσιο τουρισμό η κατεύθυνση πλέον δεν αφορά μόνο την πύκνωση, αλλά και την ανάπτυξη και την αναβάθμιση του δικτύου τουριστικών λιμένων. Ταυτόχρονα καθορίζονται περιβαλλοντικές «κόκκινες γραμμές», καθώς έργα όπως αγκυροβόλια δεν μπορούν να αναπτύσσονται πάνω σε θαλάσσιους οικοτόπους προτεραιότητας, μεταξύ των οποίων τα λιβάδια ποσειδωνίας.
Ιδιαίτερα αυστηρός είναι και ο κανόνας της παράκτιας ζώνης: στη ζώνη έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται οι νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, πλην συγκεκριμένων εξαιρέσεων για την πρόσβαση ΑμεΑ, οχημάτων έκτακτης ανάγκης και έργων που επιτρέπονται από τη νομοθεσία περί αιγιαλού.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το χωροταξικό τοποθετεί στο κάδρο και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, χωρίς όμως οι νέοι περιορισμοί να ενεργοποιούνται αυτομάτως με τη δημοσίευσή του.
Προβλέπει τη δυνατότητα να θεσπίζονται διαφορετικοί όροι ανά περιοχή, από χρονικούς περιορισμούς στη λειτουργία και σύνδεση της δραστηριότητας με τη χρήση του ακινήτου ως κύριας κατοικίας έως γεωγραφικές ζώνες περιορισμού ή απαγόρευσης, βάζοντας «φρένο» στη δημιουργία νέας προσφοράς. Για τον σχεδιασμό των μέτρων θα λαμβάνονται υπ’ όψιν, μεταξύ άλλων, τα στοιχεία του Μητρώου της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων.
Ωστόσο, για να εφαρμοστούν, απαιτούνται ειδικότερες νομοθετικές ή κανονιστικές ρυθμίσεις. Το ίδιο ισχύει και για την αναστολή έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) σε νεόδμητες κατοικίες στα νησιά, η οποία περιλαμβάνεται στο πρόγραμμα ενεργειών του χωροταξικού ως μέτρο που απαιτεί νομοθετική παρέμβαση.
Τα «ψιλά γράμματα»
Στα «ψιλά γράμματα» του νέου χωροταξικού περιλαμβάνεται και η απαλοιφή της πρόβλεψης για ειδικό τέλος υπέρ του Πράσινου Ταμείου, μέσω του οποίου θα χρηματοδοτούνταν έργα υποδομής και αναπλάσεις στους ώριμους προορισμούς. Παράλληλα, προστίθεται εκτεταμένο παράρτημα περιβαλλοντικών όρων, ενισχύοντας το περιβαλλοντικό σκέλος που θα συνοδεύει πλέον τον επενδυτικό σχεδιασμό. Στην πράξη, η λογική του νέου χωροταξικού δεν είναι η γενική απαγόρευση νέων τουριστικών επενδύσεων, αλλά η μετατόπιση από το «πού υπάρχει διαθέσιμη γη» στο «πόση επιπλέον ανάπτυξη μπορεί να αντέξει ο προορισμός».
real.gr
